143. 비거주 1주택자·다주택자 종부세, 시가 35억원부터 얼마나 더 내나 (2026 개편안)
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2026 세제개편안에서 실거주 1주택자가 기본공제 확대 혜택을 보는 동안, 반대편에 있는 비거주 1주택자와 고가·다주택 보유자는 상당한 세 부담 증가를 마주하게 된다. 특히 시가 35억원이 부담이 늘어나기 시작하는 기준선으로 꼽히고, 46억원·50억원대 주택은 2027~2028년 사이 세금이 최대 40%까지 뛰는 것으로 나타났다. 얼마나, 어떤 기준으로 늘어나는지 정리했다.
Quick Facts
비거주 1주택 기본공제
12억원 → 9억원으로 축소 (2027년부터)
부담 전환 기준선
시가 35억원부터 세 부담 증가 시작
시가 46억원 주택
2027년 27.4% 증가, 2028년 29.6% 증가
시가 50억원 주택
2027년 29.2% 증가, 2028년 39.4% 증가
과세 대상 축소
기본공제 확대로 종부세 과세 대상은 상위 3.1%→2.3%로 줄어듦
비거주 1주택자: 공제 12억→9억원, 왜 줄어드나
이번 개편에서 가장 뚜렷하게 불리해지는 쪽은 보유는 하고 있지만 실제로 거주하지 않는 1주택자다. 기본공제가 12억원에서 9억원으로 줄어드는데, 이는 실거주 1주택자의 14억원과 비교하면 5억원의 격차다. 정부가 이번 개편에서 "주택 수"보다 "실거주 여부"를 핵심 기준으로 삼은 만큼, 투자·임대 목적으로 주택을 보유하면서 실거주는 다른 곳에서 하는 경우 종부세 부담이 눈에 띄게 늘어나는 구조로 바뀐 것이다.
시가 35억원부터 "부담 전환" 시작
실거주 여부와 별개로, 보유 주택의 시가 35억원은 이번 개편에서 세 부담이 늘어나는지 줄어드는지를 가르는 기준선으로 꼽힌다. 시가 34억원 이하는 기본공제 확대 효과로 소폭 감소하지만, 35억원을 넘어서는 순간부터는 공정시장가액비율 인상(60%→70%, 최대 80%)과 세율 인상 효과가 공제 확대 효과를 앞질러 세금이 늘어나기 시작한다. 서울 강남권 등 초고가 주택 밀집 지역에 보유 주택이 몰려 있는 경우 이 기준선에 해당할 가능성이 높다.
얼마나 늘어나나: 구간별 실제 증가폭
정부 시뮬레이션에 따르면 구체적인 증가폭은 다음과 같다.
시가 46억원 주택: 2027년 종부세가 현재보다 27.4% 증가, 2028년에는 29.6% 증가
시가 50억원 주택: 2027년 29.2% 증가, 2028년에는 39.4% 증가
시가가 높아질수록 증가율도 함께 커지는 구조다. 특히 2027년 대비 2028년 증가폭이 한 번 더 커진다는 점에서, 이번 개편이 단발성이 아니라 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 세 부담을 늘려가는 다년간 로드맵이라는 사실을 다시 확인할 수 있다.
다주택자: "주택 수"보다 "가액"이 기준이 된다
과거에는 3주택 이상을 보유하면 주택 가액과 무관하게 중과세율(2.0~5.0%)이 적용됐다. 이번 개편에서는 2028년부터 이 중과세율 체계가 시가 45억원(과표 12억원) 초과 구간의 1·2주택자에게도 확대 적용된다. 즉, 주택을 3채 이상 보유했는지보다 전체 보유 주택의 가액 합계가 더 중요한 기준이 된다. 다주택자의 기본공제는 기본 4억원에 더해, 보유 주택 중 실거주 주택이 차지하는 가액 비중만큼 최대 5억원을 추가로 받을 수 있어, 다주택자라도 그중 실거주 비중을 높여두면 상대적으로 유리하다.
Photo via Unsplash
전체 과세 대상은 오히려 줄어든다는 점도 함께 봐야
세율 인상 뉴스만 보면 종부세 대상자 전체가 늘어나는 것처럼 느껴지지만, 정부 발표에 따르면 기본공제 확대 효과로 종부세 과세 대상 자체는 상위 3.1%에서 2.3%로 오히려 줄어든다. 즉 이번 개편은 "더 많은 사람에게 더 많이" 걷는 구조가 아니라, 대상자 수는 줄이는 대신 남은 고가·비거주 보유자에게 부담을 집중시키는 "핀셋 증세"에 가깝다. 본인이 종부세 대상에서 아예 빠지는지, 아니면 남은 소수의 부담 증가 대상에 속하는지부터 먼저 확인하는 것이 중요하다.
"작년까지만 해도 LTV가 줄었다고 하지 않았나요?" 최근 생애최초 주택구입을 준비하는 사람들에게 가장 많이 받는 질문이다. 결론부터 말하면 둘 다 맞다. 2025년 6월 27일 금융위원회가 수도권·규제지역 생애최초 LTV를 80%에서 70%로 줄였고, 이번엔 2026년 8월 13일 발표된 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(8·13 대책)이 그 규제를 다시 풀어 2026년 8월 31일부터 지역·주택가격과 무관하게 LTV 상한을 80%로 되돌린다. 아직 시행 전 단계이고, 대출한도는 여전히 최대 6억원으로 묶여 있다는 점이 핵심이다. 이 글에서는 두 규제가 정확히 어떤 순서로 바뀌어 왔는지 타임라인으로 정리하고, 내 대출한도가 실제로 얼마까지 나오는지 계산표로 확인한다. Quick Facts — 생애최초 LTV 80% 재완화 발표일·시행일(예정) 2026년 8월 13일 발표 → 2026년 8월 31일 시행 예정 (아직 시행 전) 핵심 변경 지역·주택가격 무관 LTV 상한 60~70% → 80%로 재완화 대출한도 상한 LTV 80% 적용해도 최대 6억원 (변동 없음) 부가 조항 ① 비아파트 신축목적 멸실예정주택 매입 시 지역 무관 LTV 60% 허용(대출실행일로부터 1년 내 멸실 조건) 부가 조항 ② 미성년 시절 불가피하게 상속받은 주택 지분 보유자, 여신심사위원회 심사 거쳐 생애최초 요건 예외 인정 Photo via Unsplash 결론부터 — 무엇이, 왜 다시 바뀌는가 이번 조치를 한 줄로 요약하면 "지난해 좁혀졌던 문이 다시 넓어진다"다. 2026년 8월 13일 정부가 발표한 8·13 대책에는 생애최초 주택구매자의 LTV(주택담보인정비율) 상한을 주택 소재지역과 가격에 상관없이 80%로 통일하는 내용이 담겼다. 시행일은 2026년 8월 31일로 확정 발표됐으며, 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 아직 시행 전이다. 대출한도 자체는 이전과 동일하게 최대 6억원으로 유지된다. 이 조치가 ...
퇴직금을 정기예금에 넣어두고 이자로 생활하던 은퇴자 한 분이 "왜 갑자기 건강보험료 고지서가 몇 배로 늘었냐"고 문의한 적이 있다. 원인은 간단했다. 예금·펀드에서 나오는 이자와 배당을 합친 금융소득이 2,000만원을 넘어서면서, 자녀의 직장가입자 건강보험 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환된 것이다. 근로소득이 없는 은퇴자일수록 이 기준선을 정확히 모르면 예상치 못한 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다. 은퇴자가 특히 주의해야 할 금융소득종합과세와 피부양자 자격의 관계를 짚어보자.
Quick Facts
종합과세 기준 연간 금융소득(이자+배당) 2,000만원 초과 시 종합과세 대상
피부양자 상실 기준 금융소득 2,000만원 초과 또는 (금융소득 1,000만원 초과)+공적연금소득 합산 2,000만원 초과 시
전환 시점 자격 상실 확인 다음 해 11월부터 지역가입자로 전환
참고 금융소득 1,000만원 이하분은 건강보험료 소득 산정에서 제외
피부양자 자격, 정확히 어디서 끊기나
건강보험 피부양자로 인정받으려면 연간 소득 합계액이 2,000만원 이하여야 한다는 것이 기본 원칙이다. 여기서 은퇴자가 특히 헷갈리는 부분은 금융소득의 산정 방식이다. 국민건강보험공단 기준으로 금융소득(이자+배당)은 연 1,000만원을 초과하는 경우에만 건강보험료 산정 대상 소득에 포함된다. 즉 금융소득이 900만원이라면 소득 산정에 아예 반영되지 않지만, 1,200만원이라면 1,200만원 전액이 산정 대상 소득으로 잡힌다. 그리고 이 금융소득(1,000만원 초과 시 전액 반영)과 공적연금소득(국민연금 등)을 합산한 금액이 2,000만원을 넘으면 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환된다.
왜 종합과세 기준(2,000만원)과 피부양자 기준이 헷갈리는가
소득세법상 금융소득종합과세 기준(연 2,000만원 초과 시 다른 소득과 합산해 종합소득세 신고)과, 건강보험 피부양자 자격 산정 기준은 서로 다른 제도이면서도 같은...
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청년도약계좌에 가입은 했는데, 5년이라는 시간이 워낙 길다 보니 만기 때 실제로 얼마를 받게 되는지 감이 잘 안 오는 분들이 많습니다. "정부가 돈을 보태준다"는 이야기는 들었는데 정확히 어떤 구조로 계산되는지 정리해보겠습니다.
청년도약계좌 기본 구조 복습
청년도약계좌는 매월 자유롭게(최대 70만원 한도 내에서) 납입하면, 납입액에 비례해 정부가 기여금을 추가로 보태주고, 만기 시 발생한 이자소득에 대해서는 비과세 혜택을 주는 청년 대상 정책형 적금입니다. 만기 수령액은 결국 본인 납입액 + 정부기여금 + 비과세 이자 , 이 세 가지를 합친 금액입니다.
만기수령액은 어떻게 결정되나
정부기여금은 개인 소득 구간과 매월 납입액에 따라 매칭 비율이 달라지는 구조입니다. 일반적으로 소득이 낮을수록 매칭 비율이 높게 설계되어 있어, 같은 금액을 납입해도 소득 구간에 따라 받는 기여금 액수가 달라질 수 있습니다. 정확한 매칭 비율과 한도는 가입 시점과 소득 구간에 따라 다르므로, 본인의 예상 수령액은 가입한 은행 앱의 예상 수령액 조회 기능이나 서민금융진흥원 안내를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
셀프 계산으로 감 잡기
이해를 돕기 위한 대략적인 흐름입니다. 매월 70만원씩 5년(60개월)을 빠짐없이 납입했다고 가정하면, 본인 납입 원금만으로도 4,200만원이 쌓입니다. 여기에 소득 구간별 정부기여금과 비과세 이자가 더해지는 구조이니, 원금보다는 확실히 더 많은 금액을 손에 쥐게 되는 셈입니다. 다만 실제 최종 금액은 개인 소득 구간, 매월 실제 납입액, 가입 시점의 금리 조건에 따라 사람마다 다르게 나온다는 점을 감안해야 합니다.
중간에 납입을 못 채운 달이 있다면
매월 70만원을 꽉 채우지 못했다고 해서 계좌가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 그 달에 납입한 금액을 기준으로 정부기여금이 매칭되기 때문에, 납입액이 적었던 달은 그만큼 기여금도 줄어듭니...
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