109. 종합부동산세 개편안 8월 초 발표, 3대 축(보유가액·1주택 차등·거래세 완화) 미리 정리
Quick Facts
| 현재 상태 | 미발표(2026-08-02 기준), "8월 초 발표"로 일정 조정 |
| 개편 3대 축 | ①보유가액 중심 과세 ②표준 1주택 기준 차등화 ③보유세 점진 강화·거래세 완화 |
| 토론회 제안 방향 | 일정 가액 미만 거주 1주택은 현행 유지·완화, 초고가 주택은 세액공제 한도 신설 |
| 배경 | 주택 수보다 주택 가액 중심 과세, 실거주 목적 주택 혜택 강화 |
왜 지금 종부세 개편이 논의되나
구윤철 부총리는 7월 초 부동산 세제 개편안을 이달 말 발표하겠다고 밝히면서, 보유세와 거래세의 균형을 다시 조정하는 방안을 검토 중이라고 설명했다. 그동안 정부의 부동산 규제는 대출(LTV·DSR)과 거래(토지거래허가구역 등) 중심으로 이뤄져 왔는데, 여기에 보유세 체계까지 손질하겠다는 신호로 해석된다. 다만 세율 자체를 올리는 방식보다, 공정시장가액비율을 시행령 개정으로 단계적으로 올리는 방식이 유력하게 거론되고 있다는 점이 특징이다. 공정시장가액비율 조정은 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 추진할 수 있어 상대적으로 신속하게 실행 가능한 수단으로 평가된다.기본공제 12억원 상향, 아직 검토안일 뿐이다
일부 언론과 블로그에서 "종부세 기본공제가 12억원 이상으로 오른다"는 내용을 다루고 있지만, 이는 정부가 검토 중인 방안이지 확정된 수치가 아니다. 현행 종부세 기본공제는 1세대 1주택자 기준 12억원(2023년 세법개정으로 상향된 수치)이며, 다주택자는 9억원이 적용되고 있다. "12억원 이상 상향"이라는 표현이 정확히 얼마까지, 어떤 대상(1주택자·다주택자 구분)에 적용될지는 발표 시점에 확인해야 한다. 지금 단계에서 특정 금액을 확정된 것처럼 서술하는 콘텐츠는 발표 전 추측성 정보임을 감안하고 읽어야 한다.발표를 기다리는 동안 무엇을 준비해야 하나
- 현재 보유 주택의 공시가격 확인: 종부세 과세표준 계산의 출발점이 되는 공시가격을 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 미리 확인해둔다.
- 현행 기준으로 예상 세액 계산: 개편안이 확정되기 전이므로, 우선 현행 기본공제(1주택자 12억원, 다주택자 9억원)와 공정시장가액비율(60%) 기준으로 예상 세액을 계산해 기준점을 잡아둔다.
- 발표 이후 재계산 대비: 개편안이 발표되면 변경된 공정시장가액비율·기본공제를 반영해 다시 계산해야 하므로, 국세청 홈택스의 종부세 간이세액계산 서비스를 활용할 준비를 해둔다.
- 다주택 여부에 따른 영향 구분: 1주택자와 다주택자는 기본공제·세율 체계가 다르므로, 본인이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 정리해두면 발표 후 빠르게 영향을 파악할 수 있다.
다른 부동산 세제 이슈와 함께 챙길 것
이번 종부세 개편은 별개로 진행 중인 생애최초 취득세 감면 연장, 오피스텔 주택수 제외 특례 등과 함께 2026년 부동산 세제 지형을 바꾸고 있다. 생애최초 주택 취득세 감면의 확정된 연장 내용은 생애최초 주택 취득세 감면 2028년까지 연장, 인구감소지역 300만원 실제 계산에서, 오피스텔 주택수 제외 특례는 오피스텔 주택수 제외 특례 2027년까지 연장, 조건과 세금혜택 실전 계산에서 확인할 수 있다. 두 제도는 이미 확정된 사안이라는 점에서, 아직 미확정인 종부세 개편안과는 참고 시점을 다르게 둬야 한다.현행 기준으로 미리 계산해보는 예상 세액
개편 전 현행 기준으로 예시를 계산해보면 발표 이후 변화를 더 쉽게 체감할 수 있다. 1세대 1주택자가 공시가격 15억원 주택을 보유하고 있다고 가정하면, 현행 기본공제 12억원을 차감한 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 1억8,000만원이 산출된다. 여기에 1주택자 세율(0.5~0.7% 구간, 세액공제 적용 가능)을 적용하면 대략 수십만원에서 100만원 초반대의 종부세가 나올 수 있다. 만약 개편안에서 공정시장가액비율이 인상되면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세액이 늘어나는 방향으로 작용하고, 반대로 기본공제가 상향되면 과세표준 자체가 줄어들어 세액이 낮아지는 방향으로 작용한다. 두 요소가 동시에 조정될 경우 최종 세액 변화는 어느 쪽이 더 크게 움직이느냐에 따라 달라지므로, 발표 이후 정확한 수치로 다시 계산해봐야 한다. 종부세는 최근 몇 년간 정권과 시장 상황에 따라 기본공제·세율이 여러 차례 바뀌어온 대표적인 세목이다. 2022~2023년에도 1주택자 기본공제가 11억원에서 12억원으로 상향되고 다주택자 중과세율 체계가 조정되는 등 변화가 있었다. 이런 이력을 보면, 이번 7월 말 개편안도 발표 이후 국회 논의 과정에서 세부 수치가 다시 조정될 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 발표 시점의 보도 내용만으로 최종 세부담을 단정하기보다, 실제 법령·시행령 개정이 완료되는 시점까지 추이를 지켜보는 신중한 접근이 필요하다.
자주 묻는 질문
Q. 다주택자 종부세도 함께 조정될 가능성이 있나요?
현재까지 보도된 내용은 보유세·거래세 균형 조정이라는 큰 방향만 확인될 뿐, 다주택자에 대한 구체적인 조정 방향은 아직 확정되지 않았다. 다주택자는 1주택자보다 기본공제가 낮고 세율 체계도 다르므로, 발표 이후 본인이 몇 주택을 보유하고 있는지에 따라 영향을 별도로 확인해야 한다.
Q. 종부세 개편안이 발표되면 언제부터 적용되나요?
시행령 개정 사항(공정시장가액비율 등)은 국무회의 의결 등 절차를 거쳐 비교적 빠르게 적용될 수 있지만, 법률 개정이 필요한 사항(세율·기본공제 등)은 국회 통과 이후 적용되므로 시행 시점이 늦어질 수 있다. 정확한 시행일은 발표 이후 공식 자료에서 확인해야 한다.
Q. 지금 집을 급하게 팔아야 할 이유가 있나요?
세제 개편만을 이유로 급하게 매도를 서두를 필요는 없다. 종부세는 보유세의 일부일 뿐이며, 매도 시점의 양도세, 시장 상황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려해 결정해야 한다.
Q. 종부세 개편안은 언제 확정되나요?
정부는 7월 말 발표를 예고했으나, 실제 발표 시점과 국회 입법 절차가 필요한 부분(세율 조정 등)은 이후 별도 일정으로 진행될 수 있다.
Q. 공정시장가액비율이 오르면 세금이 반드시 늘어나나요?
공정시장가액비율이 상향되면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세액이 늘어나는 방향으로 작용하는 것이 일반적이지만, 기본공제가 동시에 상향되면 상쇄 효과가 있을 수 있어 두 요소를 함께 봐야 한다.
Q. 지금 집을 팔거나 사는 계획을 미뤄야 하나요?
세제 개편은 매매 의사결정의 여러 요소 중 하나일 뿐이며, 개인의 자금 계획과 시장 상황을 종합적으로 고려해야 하므로 세무사·공인중개사 등 전문가와 상담하며 결정하는 것이 안전하다.
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출처
- 뉴스핌, "구윤철 '부동산 세제 개편안 7월말 발표'…보유세·거래세 균형 검토" — https://www.newspim.com
- 뉴시스, "'보유세 낮다'…7월 부동산 세제 개편 '분수령'" — https://www.newsis.com
- 기획재정부, 부동산 세제 관련 공식 발표 — https://www.moef.go.kr
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