124. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026-05-10 재시행), 지금 팔면 세금 얼마나 뛰나

7월 24, 2026

"다주택자 양도세 중과는 아직 유예 중이니까 지금 팔아도 괜찮다"고 생각하고 있다면, 그 정보는 이미 두 달 넘게 지난 이야기다. 2022년 5월 10일부터 한시적으로 배제됐던 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부로 이미 재시행됐다. 4년 가까이 이어진 유예가 끝났다는 사실 자체를 모르고 매도 계획을 세우다가는 세금 규모를 완전히 잘못 예상할 수 있다. 지금 시점에서 다주택자가 집을 팔면 세금이 정확히 얼마나 늘어나는지 계산해보자.

Quick Facts

유예 기간	2022-05-10 ~ 2026-05-09(한시 배제)
현재 상태	2026-05-10부로 중과 재시행(이미 시행 중), 연장 없음
중과세율	2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p(조정대상지역 내 주택)
보완방안	확정 전 — 세부 내용 미확정, "검토 중" 단계

유예가 끝났다는 사실부터 정확히 확인하자

2022년 정부는 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 적용되는 양도세 중과세율을 한시적으로 배제하는 조치를 시행했다. 이 조치는 2022년 5월 10일부터 시작해 여러 차례 연장을 거듭하며 2026년 5월 9일까지 이어졌다. 그런데 이번에는 추가 연장 없이 기한이 그대로 만료됐고, 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 다시 적용되고 있다. 즉 지금 이 글을 읽는 2026년 7월 하순 시점에서는 이미 두 달 넘게 중과가 재시행된 상태라는 점을 먼저 분명히 해야 한다.

중과세율 재시행, 구체적으로 무엇이 달라지나

양도세 중과가 재시행되면 다음과 같은 변화가 발생한다.

세율 가산: 조정대상지역 내 주택을 2주택자가 양도하면 기본세율에 20%포인트가 가산되고, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산된다.
장기보유특별공제 배제: 중과 대상 주택은 보유기간에 따른 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받지 못한다.
비조정대상지역은 영향 없음: 중과는 조정대상지역 내 주택에 한정되므로, 비조정대상지역 소재 주택은 여전히 일반세율과 장기보유특별공제가 적용된다.

실제 세금 차이, 얼마나 늘어나나

조정대상지역 내 아파트를 2채 보유한 F씨가 그중 1채(양도차익 3억원, 보유기간 5년)를 매도한다고 가정해보자. 유예 기간(중과 배제)이었다면 F씨는 일반세율(과세표준 3억원 구간 기준 38% 세율, 누진공제 적용)과 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(10%)를 적용받아 상당한 세금을 아낄 수 있었다. 하지만 2026년 5월 10일 이후인 지금은 2주택자 중과세율(기본세율+20%p, 즉 최고 구간 기준 최대 65% 이상)이 적용되고, 장기보유특별공제도 아예 배제된다. 같은 양도차익이라도 유예 기간과 재시행 이후의 세금 차이는 단순 계산으로도 수천만원 단위로 벌어질 수 있다. 정확한 세액은 개인의 과세표준 구간, 보유기간, 취득가액 등에 따라 달라지므로 반드시 세무사와 함께 정밀 계산해야 한다.

보완방안은 아직 확정되지 않았다

중과 재시행에 따른 다주택자의 매도 부담이 커지면서, 정부와 국회 일각에서는 일정 기간 내 처분 유예나 단계적 적용 등 보완방안을 검토하고 있다는 보도가 나온다. 다만 2026년 7월 현재 이 보완방안의 구체적인 내용, 적용 대상, 시행 여부는 확정되지 않았다. 종합부동산세 개편안이 발표 예고만 있는 상태에서 확정처럼 다뤄지면 안 되는 것과 마찬가지로(종합부동산세 개편안 발표 임박, 확정 전 미리 점검할 체크리스트 참고), 양도세 중과 보완방안 역시 "검토 중"이라는 사실만 확인된 상태이며, 실제 매도를 계획한다면 확정된 보완방안이 나오기 전까지는 현재의 중과세율을 기준으로 세금을 계산해야 한다.

3주택 이상 보유자는 부담이 더 크다

앞서 살펴본 F씨의 사례는 2주택자 기준이었지만, 3주택 이상 보유자라면 중과 폭이 더 커진다는 점도 함께 짚어야 한다. 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 기본세율에 30%포인트가 가산되는데, 이는 2주택자(20%포인트 가산)보다 10%포인트 더 높은 수준이다. 예를 들어 조정대상지역 내 주택 3채를 보유한 I씨가 그중 1채(양도차익 5억원, 보유기간 8년)를 매도한다고 가정하면, 유예 기간이었다면 일반세율과 장기보유특별공제(16%, 8년 보유 기준)를 적용받아 세금을 상당히 줄일 수 있었을 것이다. 하지만 재시행 이후에는 기본세율에 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 배제돼, 같은 양도차익이라도 세액 차이가 2주택자보다 더 크게 벌어진다. 다주택 보유 채수가 많을수록 매도 타이밍과 세액 계산을 더욱 신중하게 검토해야 하는 이유가 여기에 있다.

매도 대신 임대 등록을 고려한다면

중과 재시행으로 매도 부담이 커진 다주택자 중에는 매도 대신 임대주택으로 등록해 세제 혜택을 유지하려는 경우도 있다. 다만 등록임대사업자는 별도의 임대보증금보증 가입 의무 등 규제도 함께 따라오므로 신중한 검토가 필요하다. 관련 내용은 등록임대사업자 임대보증금보증 가입의무 유예 종료, 미가입 시 불이익과 대응법에서 다뤘다. 또한 2년 이상 거주하며 임대료 증가율을 5% 이내로 유지한 임대인이라면 상생임대인 제도를 통해 양도세 비과세 요건을 완화받을 수 있는데, 자세한 계산법은 상생임대인 제도 2026년 12월까지 연장, 실거주 없이 양도세 비과세 받는 요건 계산법에서 확인할 수 있다.

자주 묻는 질문

Q. 2026년 5월 9일 이전에 계약했지만 잔금은 5월 10일 이후에 치르면 어떻게 되나요?
양도세는 통상 잔금청산일(또는 소유권이전등기일 중 빠른 날)을 양도시기로 본다. 따라서 계약일과 무관하게 잔금청산일이 재시행 이후라면 중과세율이 적용될 가능성이 높으므로, 개별 계약 조건에 따라 세무사와 정확히 확인해야 한다.

Q. 일시적 2주택자도 중과 대상인가요?
일시적 2주택 특례 요건(신규 주택 취득 후 일정 기간 내 종전 주택 처분 등)을 충족하면 중과 대상에서 제외될 수 있다. 다만 요건이 까다로우므로 개별 사안별로 확인이 필요하다.

Q. 지방(비조정대상지역) 주택만 2채 보유하고 있다면 중과 대상인가요?
아니다. 중과는 조정대상지역 내 주택에 한정되므로, 보유 주택이 모두 비조정대상지역에 있다면 이번 재시행의 직접적인 영향을 받지 않는다.

Q. 보완방안이 나오면 이미 낸 세금도 돌려받을 수 있나요?
현재로서는 알 수 없다. 보완방안 자체가 확정되지 않았고, 소급 적용 여부도 정해진 바 없으므로 확정 발표 이후 관련 내용을 다시 확인해야 한다.

Q. 3주택 이상 보유자가 순차적으로 매도하면 세금을 줄일 수 있나요?
매도 순서에 따라 남은 주택 수가 줄어들면 이후 매도 건에 적용되는 중과 여부가 달라질 수 있으나, 정확한 순서별 세액은 개별 재산 구성과 보유기간에 따라 크게 달라지므로 세무사와 사전 시뮬레이션이 필요하다.

Q. 자녀에게 증여한 뒤 매도하면 중과를 피할 수 있나요?
증여를 통해 세대를 분리하거나 소유권을 이전하는 방식은 별도의 증여세 부담과 이월과세 규정 등이 함께 검토돼야 하는 복잡한 사안이라, 단순히 중과를 피하기 위한 목적만으로 접근하면 오히려 전체 세부담이 늘어날 수 있다.

출처

국세청, 다주택자 양도소득세 중과 관련 안내 — https://www.nts.go.kr
기획재정부, 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 한시배제 종료 보도자료 — https://www.moef.go.kr
KDI 경제교육·정보센터, "다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 추진" — https://eiec.kdi.re.kr

필자 소개

세테크플래너는 유예 종료처럼 조용히 지나가기 쉬운 시행일 변경을 놓치지 않도록 시점 중심으로 정리합니다. 이번 중과 재시행처럼 "보완방안이 나온다더라"는 말만 믿고 매도 타이밍을 미루다 낭패를 보는 사례가 실제로 많아, 확정된 시행일과 미확정 논의 사안을 분명히 구분해 전달하는 것을 원칙으로 삼습니다. 실제 매도를 계획 중이라면 반드시 세무사와 함께 정확한 세액을 사전 계산하시기 바랍니다.

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