167. 다주택자 양도세 중과, 5월에 부활했는데 2027년부터 다시 낮아진다 — 세율표로 보는 한시 완화 2년
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"이제 막 중과세율에 맞춰 매도 계획을 세웠는데, 또 바뀐다고?" 다주택자라면 이런 반응이 나올 만하다. 2026년 5월 10일 다주택자 양도소득세 중과가 다시 시행된 지 불과 석 달 만에, 이번에는 2026-08-03 세제개편안에 이 중과세율을 2027년과 2028년 두 해에 걸쳐 한시적으로 낮추는 방안이 담겼다. 앞서 다주택자 양도세 중과 재시행 글에서 5월 10일 재시행된 현행 세율 구조를 자세히 다뤘는데, 이번 개편안은 그 세율을 완전히 되돌리는 것이 아니라 2027~2028년 두 해만 낮췄다가 2029년부터 다시 원래대로 되돌리는 한시적 조치라는 점이 핵심이다. 다만 이 내용은 아직 국회를 통과하지 않은 세법개정안 단계이며, 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이다. 이 글에서는 확정된 것과 아직 검토 단계인 것을 구분해, 세율표를 중심으로 정리했다.
Quick Facts
현행(2026.5.10 재시행분)
2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p 중과
2027년 양도분(검토안)
2주택자 +5%p(최고세율 50%), 3주택 이상 +10%p(최고세율 55%)로 완화
2028년 양도분(검토안)
2주택자 +10%p(최고세율 55%), 3주택 이상 +15%p(최고세율 60%)로 재조정
2029년 이후
다시 원래 중과세율(+20%p/+30%p)로 복귀
적용 대상
2년 이상 보유한 조정대상지역 주택만 해당, 2년 미만 단기보유는 적용 제외
현재 단계
2026-08-03 세제발전심의위원회 의결 → 입법예고(8/4~8/20) → 국무회의(9/1) → 정기국회 제출(9/3 이전) — 국회 통과 전
Photo via Unsplash
3개월 만에 또 바뀐다 — 무슨 일이 있었나
다주택자 양도세 중과 제도는 2022년 이후 한시 유예됐다가 2026년 5월 10일 다시 시행됐다. 이 재시행 내용은 앞서 다주택자 양도세 중과 재시행 글에서 다뤘는데, 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더 얹어 과세하는 구조로 돌아왔다. 그런데 이 구조가 정착되기도 전인 2026년 8월 3일, 정부의 세제발전심의위원회가 이번에는 이 중과세율을 2027년과 2028년 두 해에 한해 낮추는 내용을 담은 세제개편안을 의결했다는 보도가 나왔다. 즉 5월에 중과를 부활시킨 지 채 석 달도 지나지 않아, 같은 정부가 이번에는 그 세율을 한시적으로 낮추는 방안을 내놓은 셈이다. 이 때문에 일부 언론에서는 "석 달 만에 완화, 정책 신뢰가 흔들린다"는 비판적인 시각의 보도도 나오고 있다.
지금은 '국회 통과 전' 단계 — 정기국회 제출까지 남은 절차
이번 완화안을 이해할 때 가장 중요한 것은 이것이 아직 법으로 확정되지 않았다는 사실이다. 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회에서 의결된 것은 정부 세제개편안의 방향이 정해졌다는 의미이지, 법이 개정됐다는 뜻이 아니다. 이후 8월 4일부터 20일까지 입법예고 기간을 거치고, 9월 1일 국무회의 의결을 거친 뒤, 9월 3일 이전에 정기국회에 세법개정안으로 제출될 예정이다. 국회에 제출된 이후에도 상임위원회 심사, 본회의 의결 등의 절차가 남아 있어 실제 법 통과와 공포까지는 시간이 더 걸린다. 따라서 지금 시점에서 "2027년 양도분부터 세율이 낮아진다"고 단정적으로 서술하는 것은 정확하지 않으며, "정부가 국회에 제출할 예정인 한시 완화 방안"으로 이해하는 것이 맞다.
세율표로 보는 한시 완화 2년
이번 검토안의 구조를 세율표로 정리하면 다음과 같다. 2026년 5월 10일 재시행된 현행 기준으로는 2주택자가 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 추가로 부담한다. 이번 검토안대로 국회를 통과한다면 2027년 양도분에 한해 2주택자는 추가 부담이 5%포인트로 줄어 최고세율이 50%가 되고, 3주택 이상은 10%포인트로 줄어 최고세율이 55%가 된다. 2028년 양도분은 다시 소폭 올라가 2주택자 10%포인트(최고세율 55%), 3주택 이상 15%포인트(최고세율 60%)로 조정된다. 그리고 2029년부터는 다시 원래의 20%포인트/30%포인트 중과 구조로 복귀한다. 즉 이번 완화는 영구적인 세율 인하가 아니라, 2027년과 2028년 딱 두 해에 한정된 한시 조치라는 점이 핵심이다. 2027년이 2028년보다 완화 폭이 더 크다는 점도 눈여겨볼 부분인데, 이는 초기 2년 중에서도 앞쪽 해에 더 많은 매도 유인을 주려는 설계로 해석할 수 있다. 다만 이 세율표 역시 국회 심사 과정에서 조정될 가능성이 있으므로, 정기국회 심사 결과가 나올 때까지는 검토안으로 이해해야 한다.
적용 대상 — 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택만
이번 완화안이 적용되는 대상도 명확히 구분해서 봐야 한다. 한시 완화 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택으로 한정된다. 2년 미만 단기 보유 주택은 이번 완화 대상에서 제외되며, 단기보유에 대해서는 별도의 높은 세율 체계(단기양도세율)가 그대로 적용된다. 조정대상지역이 아닌 지역의 주택은 애초에 다주택자 중과 대상 자체가 아니므로 이번 완화안과는 관계가 없다. 정리하면 이번 한시 완화는 어디까지나 다주택자 중과 대상이 되는 조정대상지역 내 2년 이상 장기보유 주택에 한해, 세율을 2027~2028년 두 해 동안 낮춰주는 구조라는 점을 기억해야 한다.
이미 5월 10일 이후 중과세율로 낸 사람은 어떻게 되나
주목할 만한 내용 중 하나는, 2026년 5월 10일 이후 이미 중과세율로 양도소득세를 납부한 다주택자도 구제 대상이 될 수 있다는 점이다. 검토안에 따르면 이런 경우에도 내년 예정신고나 확정신고 시점에 완화된 세율을 다시 적용받을 수 있는 길이 열릴 것으로 보도됐다. 다시 말해 2026년 5월 10일부터 2026년 말 사이에 조정대상지역 다주택 주택을 매도해 현행 중과세율(20%p/30%p)로 세금을 낸 사람이라도, 향후 정기국회에서 이 완화안이 통과되면 신고 과정에서 완화세율을 재적용받을 여지가 있다는 것이다. 다만 이 부분도 구체적인 재신청 절차, 환급 방식, 신청 기한 등 실무적인 세부사항은 아직 확정되지 않았으며, 법 통과 이후 국세청의 후속 안내를 통해 확인해야 한다.
"정책 신뢰 흔들린다" — 논란도 함께 짚어야 한다
이번 완화안을 두고는 정책의 일관성에 대한 비판도 함께 제기되고 있다. 5월에 중과를 재시행하면서 다주택 매물의 시장 출회를 유도하겠다고 밝혔던 정부가, 석 달 만에 다시 세율을 낮추는 방향으로 선회하는 모습이 시장에 혼란스러운 신호를 줄 수 있다는 지적이다. 일부 보도는 이런 잦은 정책 변경이 다주택자들의 매도·보유 판단을 더 어렵게 만들고, 정책에 대한 신뢰도 자체를 흔들 수 있다는 우려를 전하고 있다. 이 글에서 다루는 세율표와 일정은 어디까지나 정부가 국회에 제출하려는 검토안의 내용이며, 실제 국회 심사 과정에서 완화 폭이나 시행 시기가 달라지거나, 심지어 이번 정기국회 회기 내에 처리되지 못할 가능성도 배제할 수 없다는 점을 염두에 두고 판단해야 한다. 같은 8/3 세제개편안에 담긴 다른 부동산 세제 변화로는 장기보유특별공제의 장기거주소득공제 전환과 종합부동산세 개편 확정 발표가 있는데, 이 역시 모두 같은 세제개편안 패키지 안에서 함께 논의되고 있는 내용이다.
자주 묻는 질문
Q. 다주택자 양도세 중과 완화가 2027년부터 확정 시행되나요?
아니다. 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회가 의결한 세제개편안에 포함된 내용으로, 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 3일 이전 정기국회에 제출될 예정이다. 국회 심사·의결 절차가 남아 있어 아직 확정된 법이 아니다.
Q. 지금 집을 팔면 현행 중과세율(20%p/30%p)이 적용되나요?
그렇다. 2026년 5월 10일 재시행된 현행 기준이 아직 유효하며, 2주택자는 기본세율+20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 그대로 적용된다. 완화된 세율은 국회 통과와 시행 이후, 2027년 양도분부터 적용될 예정인 검토안이다.
Q. 2027년과 2028년 완화 폭이 왜 다른가요?
검토안에 따르면 2027년 양도분은 2주택자 +5%포인트(최고세율 50%), 3주택 이상 +10%포인트(최고세율 55%)로 더 크게 완화되고, 2028년 양도분은 2주택자 +10%포인트(최고세율 55%), 3주택 이상 +15%포인트(최고세율 60%)로 완화 폭이 줄어든다. 2029년부터는 원래 세율로 복귀한다.
Q. 어떤 주택이 이번 완화 대상이 되나요?
2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택만 해당한다. 2년 미만 단기보유 주택은 완화 대상에서 제외되고 별도의 단기양도세율이 적용된다. 조정대상지역이 아닌 주택은 애초에 다주택자 중과 대상이 아니다.
Q. 이미 중과세율로 세금을 낸 사람도 완화 혜택을 받을 수 있나요?
검토안에는 2026년 5월 10일 이후 이미 중과세율로 납부한 경우에도, 법 통과 후 내년 예정신고·확정신고 때 완화세율을 재적용받을 수 있는 방안이 포함된 것으로 보도됐다. 다만 구체적인 절차는 아직 확정되지 않았다.
세테크플래너는 세법개정안이 국회 통과 전 단계일 때 이를 확정된 시행 내용처럼 서술하지 않고, 진행 절차와 시행 예정 시기를 명확히 구분해 전달하는 것을 원칙으로 합니다. 이 글은 2026년 8월 10일까지 보도된 내용을 기준으로 작성됐으며, 정기국회 심사 과정에서 세율·시행시기가 달라질 수 있습니다. 실제 양도 계획을 세우실 때는 반드시 세무사와 상담해 최신 법 통과 여부를 확인하시기 바랍니다.
"작년까지만 해도 LTV가 줄었다고 하지 않았나요?" 최근 생애최초 주택구입을 준비하는 사람들에게 가장 많이 받는 질문이다. 결론부터 말하면 둘 다 맞다. 2025년 6월 27일 금융위원회가 수도권·규제지역 생애최초 LTV를 80%에서 70%로 줄였고, 이번엔 2026년 8월 13일 발표된 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(8·13 대책)이 그 규제를 다시 풀어 2026년 8월 31일부터 지역·주택가격과 무관하게 LTV 상한을 80%로 되돌린다. 아직 시행 전 단계이고, 대출한도는 여전히 최대 6억원으로 묶여 있다는 점이 핵심이다. 이 글에서는 두 규제가 정확히 어떤 순서로 바뀌어 왔는지 타임라인으로 정리하고, 내 대출한도가 실제로 얼마까지 나오는지 계산표로 확인한다. Quick Facts — 생애최초 LTV 80% 재완화 발표일·시행일(예정) 2026년 8월 13일 발표 → 2026년 8월 31일 시행 예정 (아직 시행 전) 핵심 변경 지역·주택가격 무관 LTV 상한 60~70% → 80%로 재완화 대출한도 상한 LTV 80% 적용해도 최대 6억원 (변동 없음) 부가 조항 ① 비아파트 신축목적 멸실예정주택 매입 시 지역 무관 LTV 60% 허용(대출실행일로부터 1년 내 멸실 조건) 부가 조항 ② 미성년 시절 불가피하게 상속받은 주택 지분 보유자, 여신심사위원회 심사 거쳐 생애최초 요건 예외 인정 Photo via Unsplash 결론부터 — 무엇이, 왜 다시 바뀌는가 이번 조치를 한 줄로 요약하면 "지난해 좁혀졌던 문이 다시 넓어진다"다. 2026년 8월 13일 정부가 발표한 8·13 대책에는 생애최초 주택구매자의 LTV(주택담보인정비율) 상한을 주택 소재지역과 가격에 상관없이 80%로 통일하는 내용이 담겼다. 시행일은 2026년 8월 31일로 확정 발표됐으며, 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 아직 시행 전이다. 대출한도 자체는 이전과 동일하게 최대 6억원으로 유지된다. 이 조치가 ...
퇴직금을 정기예금에 넣어두고 이자로 생활하던 은퇴자 한 분이 "왜 갑자기 건강보험료 고지서가 몇 배로 늘었냐"고 문의한 적이 있다. 원인은 간단했다. 예금·펀드에서 나오는 이자와 배당을 합친 금융소득이 2,000만원을 넘어서면서, 자녀의 직장가입자 건강보험 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환된 것이다. 근로소득이 없는 은퇴자일수록 이 기준선을 정확히 모르면 예상치 못한 건강보험료 폭탄을 맞을 수 있다. 은퇴자가 특히 주의해야 할 금융소득종합과세와 피부양자 자격의 관계를 짚어보자.
Quick Facts
종합과세 기준 연간 금융소득(이자+배당) 2,000만원 초과 시 종합과세 대상
피부양자 상실 기준 금융소득 2,000만원 초과 또는 (금융소득 1,000만원 초과)+공적연금소득 합산 2,000만원 초과 시
전환 시점 자격 상실 확인 다음 해 11월부터 지역가입자로 전환
참고 금융소득 1,000만원 이하분은 건강보험료 소득 산정에서 제외
피부양자 자격, 정확히 어디서 끊기나
건강보험 피부양자로 인정받으려면 연간 소득 합계액이 2,000만원 이하여야 한다는 것이 기본 원칙이다. 여기서 은퇴자가 특히 헷갈리는 부분은 금융소득의 산정 방식이다. 국민건강보험공단 기준으로 금융소득(이자+배당)은 연 1,000만원을 초과하는 경우에만 건강보험료 산정 대상 소득에 포함된다. 즉 금융소득이 900만원이라면 소득 산정에 아예 반영되지 않지만, 1,200만원이라면 1,200만원 전액이 산정 대상 소득으로 잡힌다. 그리고 이 금융소득(1,000만원 초과 시 전액 반영)과 공적연금소득(국민연금 등)을 합산한 금액이 2,000만원을 넘으면 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환된다.
왜 종합과세 기준(2,000만원)과 피부양자 기준이 헷갈리는가
소득세법상 금융소득종합과세 기준(연 2,000만원 초과 시 다른 소득과 합산해 종합소득세 신고)과, 건강보험 피부양자 자격 산정 기준은 서로 다른 제도이면서도 같은...
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청년도약계좌에 가입은 했는데, 5년이라는 시간이 워낙 길다 보니 만기 때 실제로 얼마를 받게 되는지 감이 잘 안 오는 분들이 많습니다. "정부가 돈을 보태준다"는 이야기는 들었는데 정확히 어떤 구조로 계산되는지 정리해보겠습니다.
청년도약계좌 기본 구조 복습
청년도약계좌는 매월 자유롭게(최대 70만원 한도 내에서) 납입하면, 납입액에 비례해 정부가 기여금을 추가로 보태주고, 만기 시 발생한 이자소득에 대해서는 비과세 혜택을 주는 청년 대상 정책형 적금입니다. 만기 수령액은 결국 본인 납입액 + 정부기여금 + 비과세 이자 , 이 세 가지를 합친 금액입니다.
만기수령액은 어떻게 결정되나
정부기여금은 개인 소득 구간과 매월 납입액에 따라 매칭 비율이 달라지는 구조입니다. 일반적으로 소득이 낮을수록 매칭 비율이 높게 설계되어 있어, 같은 금액을 납입해도 소득 구간에 따라 받는 기여금 액수가 달라질 수 있습니다. 정확한 매칭 비율과 한도는 가입 시점과 소득 구간에 따라 다르므로, 본인의 예상 수령액은 가입한 은행 앱의 예상 수령액 조회 기능이나 서민금융진흥원 안내를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
셀프 계산으로 감 잡기
이해를 돕기 위한 대략적인 흐름입니다. 매월 70만원씩 5년(60개월)을 빠짐없이 납입했다고 가정하면, 본인 납입 원금만으로도 4,200만원이 쌓입니다. 여기에 소득 구간별 정부기여금과 비과세 이자가 더해지는 구조이니, 원금보다는 확실히 더 많은 금액을 손에 쥐게 되는 셈입니다. 다만 실제 최종 금액은 개인 소득 구간, 매월 실제 납입액, 가입 시점의 금리 조건에 따라 사람마다 다르게 나온다는 점을 감안해야 합니다.
중간에 납입을 못 채운 달이 있다면
매월 70만원을 꽉 채우지 못했다고 해서 계좌가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 그 달에 납입한 금액을 기준으로 정부기여금이 매칭되기 때문에, 납입액이 적었던 달은 그만큼 기여금도 줄어듭니...
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