220. 가상자산·외국인 부동산 거래 증빙의무, 2026년부터 뭐가 달라졌나 — 자금조달계획서·CARF 총정리
작성: 정책머니노트 에디터
"코인 팔아서 집값 보태려고 하는데, 서류에 뭐라고 써야 하냐"는 질문을 최근 두 달 새 세 번 넘게 받았다. 예전 같으면 자금조달계획서의 "현금 등 기타자금" 칸에 대충 금액만 적으면 끝이었는데, 2026년 2월 10일부터는 그 방식이 통하지 않는다. 가상자산 매각대금이 독립 항목으로 분리되면서 거래소명·매각시점·원화환전 내역까지 시간순으로 적어야 하고, 여기에 외국인 매수인이라면 체류자격과 국내 거소 기간까지 함께 신고해야 한다. 비슷한 시기에 국내 5대 가상자산거래소도 회원가입 시 "해외납세의무 확인서"를 요구하기 시작했는데, 이건 별개 제도인 CARF(가상자산 자동정보교환체계)다. 두 제도가 거의 동시에 시행되면서 "가상자산 팔면 이제 세금 내는 거냐"는 혼동이 특히 많이 생기는데, 결론부터 말하면 이번에 시작된 건 신고·확인 의무이고, 실제 양도소득 22% 과세와 국가 간 정보 자동교환은 2027년부터 별도로 시작된다. 이 구분을 놓치면 지금 당장 뭘 준비해야 하는지도 헷갈리기 쉬우니, 세 개의 비교표로 정리했다.
Quick Facts
| 자금조달계획서 개정 시행일 | 2026-02-10 (국토교통부, 확정·시행 중) |
| 개정 핵심 | 가상자산·주식/채권·부동산 처분대금 항목 분리 신설, 해외예금·해외대출 항목 추가, 외국인 체류자격·거소 신고 의무화 |
| CARF 시행일 | 2026-01-01 (국제조세조정에 관한 법률 제36조 + 암호화자산정보자동교환 이행규정, 확정·시행 중) |
| CARF 대상 | 국내 5대 거래소(업비트·빗썸·코인원·코빗·고팍스) 신규 가입자는 즉시, 기존 회원은 2026년 말까지 유예 |
| 반드시 구분할 것 | 가상자산 양도소득 22% 실과세는 2027년, 국가 간 자동 정보교환 개시도 2027-01-01 — 이번 신고 의무와는 다른 시점 |
| 실집행 통계(2026-02-10~03-15, 헤럴드경제) | 자조서 5,597건 제출, 주식·가상자산 매각대금 합산 약 2,400억원이 주택 매수 자금으로 동원 |
왜 지금 이 얘기가 나오나 — 두 제도의 출발점
이번에 헷갈리는 이유는 시행 주체와 목적이 다른 두 제도가 한 달 간격으로 시작됐기 때문이다. 하나는 국토교통부가 주도하는 부동산 거래신고법 시행령·시행규칙 개정으로, 목적은 "집을 살 때 그 돈이 어디서 왔는지 정확히 밝히게 하는 것"이다. 다른 하나는 기획재정부·국세청이 주도하는 CARF로, 목적은 "가상자산 거래소가 해외 납세의무자 정보를 미리 확보해뒀다가 2027년부터 국가 간에 자동으로 주고받을 수 있게 준비하는 것"이다. 전자는 부동산 거래 신고서에 적는 서류 항목의 문제이고, 후자는 거래소 회원가입·본인확인 절차의 문제다. 완전히 다른 창구에서 시작된 제도지만, "가상자산을 팔아서 자금을 마련했다"는 사실 하나가 두 제도 모두에 걸리기 때문에 실제 매수·매도 당사자 입장에서는 한 번에 두 가지를 다 챙겨야 하는 상황이 됐다.
비교표 ① 자금조달계획서 개정 전 vs 개정 후 — 항목이 어떻게 쪼개졌나
개정 전에는 부동산 처분대금·주식이나 채권 매각대금·가상자산 매각대금이 전부 "현금 등 기타자금"이라는 하나의 항목에 뭉뚱그려 들어갔다. 심사하는 입장에서는 그 돈이 실제로 어디서 온 건지 구분할 방법이 없었다는 뜻이다. 개정 후에는 이 세 가지가 각각 독립 항목으로 나뉘었고, 가상자산 매각대금 항목은 다른 항목보다 훨씬 까다롭게 요구한다 — 단순히 금액만 적는 게 아니라 어느 거래소를 이용했는지, 언제 매각했는지, 원화로 환전한 시점과 금액까지 시간순으로 기재해야 한다.
| 구분 | 개정 전(2026-02-10 이전) | 개정 후(2026-02-10 이후) |
|---|---|---|
| 자금 항목 분류 | 부동산 처분대금·주식/채권·가상자산 모두 "현금 등 기타자금"으로 통합 | 부동산 처분대금·주식/채권 매각대금·가상자산 매각대금 각각 독립 항목 |
| 가상자산 기재 방식 | 총액만 기재 | 거래소명·매각시점·원화환전 내역을 시간순으로 기재 |
| 해외 자금 항목 | 별도 항목 없음 | 해외예금·해외대출·해외금융기관명 신규 항목 추가 |
| 외국인 신고 의무 | 자금조달계획서 항목은 내국인과 동일 | 체류자격(비자유형)+국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부 별도 신고 |
| 적용 지역 | 투기과열지구 등 지정 지역 위주 | 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 내·외국인 불문 제출 의무 신설 |
이 개정으로 실제로 어떤 변화가 나타났는지는 실집행 통계에서 드러난다. 헤럴드경제가 2026년 3월 27일부터 30일까지 보도한 단독 기사에 따르면, 시행 첫 달(2026-02-10~03-15)에만 서울 25개 자치구에서 자금조달계획서 5,597건이 제출됐고 이 중 '부동산 처분대금' 항목이 전체의 60% 이상을 차지했다. 흥미로운 건 서울 아파트 매수자 약 20%가 주식을 팔아 자금을 조달했다는 점이고, 주식과 가상자산 매각대금을 합산하면 약 2,400억원이 주택 매수에 동원됐다. 강남3구·한강벨트 쪽 유입이 특히 두드러졌는데, 서초구의 경우 최근 3개월간(2월 10일~4월 30일) 주식·채권 매각대금이 1,316억원을 넘었고 1인당 평균 주식 매각액이 약 10억원에 달했다. 가상자산 매각대금이 얼마나 되는지 별도로 집계된 수치는 아직 언론 보도에서 확인되지 않았지만, 항목이 독립적으로 분리된 만큼 앞으로 국세청·국토부가 이 데이터를 별도로 관리하고 활용할 여지가 커졌다는 점은 분명하다.
비교표 ② 내국인 vs 외국인 신고의무 — 뭐가 추가로 요구되나
이번 개정에서 외국인 매수인이 체감하는 변화 폭이 훨씬 크다. 내국인은 항목이 세분화된 것 외에 근본적인 신고 절차 자체는 크게 달라지지 않았지만, 외국인은 이번에 처음으로 체류자격과 거소 기간을 부동산 거래 신고 단계에서 별도로 밝혀야 한다. 취재 과정에서 외국인 매수인을 상담하는 공인중개사에게 들은 이야기로는, 그동안 외국인의 국내 부동산 취득 자금 출처가 불투명하다는 지적이 꾸준히 있었는데 이번 개정이 그 공백을 메우려는 목적이 크다고 한다. 체류자격 신고가 갑자기 까다로워진 것처럼 느껴지는 이유도 여기에 있다 — 예전에는 국적과 매매계약서만 확인하면 됐지만, 이제는 비자 유형별로 국내 체류의 실질성까지 따지게 됐기 때문이다.
| 구분 | 내국인 | 외국인 |
|---|---|---|
| 자금조달계획서 제출 의무 | 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 제출 | 동일하게 제출(2026-02-10부터 내·외국인 불문 신설) |
| 체류자격 신고 | 해당 없음 | 비자 유형(체류자격) 신고 신설 |
| 거주 요건 신고 | 해당 없음 | 국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부 신고 신설 |
| 해외 자금 출처 신고 | 해외예금·해외대출 항목 동일하게 적용 | 해외금융기관명까지 구체적으로 기재 |
| 입증서류 | 계약서·잔금영수증 등 첨부 의무 | 계약서·잔금영수증 첨부 + 체류자격 증빙서류 추가 요구 가능 |
외국인 매수인이 특히 유의해야 할 부분은 "183일 이상 거소" 기준이다. 국내에 실제로 거주하지 않으면서 명의만 걸어두고 매수하는 경우를 걸러내려는 취지로 보이는데, 단기 체류 비자로 들어와 있으면서 국내 주소지 신고 없이 부동산을 사려는 경우 이 항목에서 소명이 까다로워질 수 있다. 비거주 상태에서의 주택 거래 규제 흐름은 이미 투기적 비거주 1주택자 대출규제 강화, 전입신고 의무 확인법에서도 짚었듯 최근 정책 전반에서 강화되는 추세이므로, 외국인 매수인이라면 이 둘을 함께 확인해두는 편이 안전하다.
비교표 ③ CARF 신규가입자 vs 기존회원 유예 — 거래소 회원이라면 지금 뭘 해야 하나
CARF는 부동산과 무관하게 가상자산 거래소 회원이라면 누구나 해당될 수 있는 제도라는 점에서 앞의 두 항목과 결이 다르다. 국제조세조정에 관한 법률 제36조와 '정보교환협정에 따른 암호화자산정보자동교환 이행규정'이 2026년 1월 1일부터 시행되면서, 업비트·빗썸·코인원·코빗·고팍스 등 국내 5대 거래소는 회원의 해외 납세의무 여부를 확인해 필요 시 국가 간 정보교환에 대비해야 하는 의무를 지게 됐다. 다만 신규 가입자와 기존 회원에게 적용되는 시점이 다르다.
| 구분 | 신규 가입자 | 기존 회원 |
|---|---|---|
| 적용 기준일 | 2026-01-01 이후 신규 가입자 | 2025-12-31 이전 가입한 기존 회원 |
| 확인서 제출 시점 | 가입 즉시, 거래 전 필수 제출 | 2026년 말까지 유예 |
| 미제출 시 | 거래 자체가 제한될 수 있음 | 유예 기간 내 순차 안내, 기한 내 미제출 시 거래 제한 가능 |
| 제출 내용 | 해외 납세의무 유무 확인, 해당 시 추가 정보 제공 | 동일 |
| 국내 거주자·해외 납세의무 없는 경우 | 간단한 확인만으로 절차 종료 | 동일 |
여기서 반드시 짚어야 할 게 있다. CARF 확인서 제출은 "지금 당장 세금을 매기기 위한 것"이 아니라 "2027년부터 시작될 국가 간 정보교환에 대비해 거래소가 미리 데이터를 확보해두는 절차"다. 실제 정보교환은 OECD가 지정한 대로 2027년에 첫 이행이 이뤄지고, 가상자산 양도소득에 대한 22% 과세도 마찬가지로 2027년 1월 1일 시행이 확정돼 있다(수차례 유예를 거친 시점). 즉 2026년에 확인서를 제출했다고 해서 그 순간 세금이 부과되거나 거래 내역이 해외로 전송되는 게 아니라는 뜻이다. 다만 확인서 자체를 제출하지 않으면 거래가 막힐 수 있으므로, 특히 해외 거주 이력이 있거나 해외 계좌로 자금을 이동한 경험이 있는 회원이라면 유예 기간(2026년 말)을 넘기지 않는 것이 안전하다. 가상자산 관련 세금 시점을 둘러싼 혼동은 이번이 처음이 아니다 — 앞서 다룬 가상자산 상속세 증여세 헷갈리기 쉬운 세 가지 구분 글에서도 "양도소득세 유예"와 "상속·증여세 즉시 과세"를 혼동하는 사례를 짚은 적이 있는데, 이번 CARF 확인 의무와 실제 과세 시점의 혼동도 같은 패턴이라고 보면 된다.
A씨의 경우 — 코인 팔아서 집 살 계획이 있다면
30대 직장인 A씨는 3년 전 매수한 코인이 크게 올라 그 매각대금으로 토지거래허가구역 내 아파트를 사려는 계획을 세우고 있다. 이런 경우 지금부터 준비해야 할 순서는 이렇다. 첫째, 실제로 매각을 진행하기 전에 이용 중인 거래소에서 본인의 CARF 확인서 제출 여부를 먼저 확인한다 — 기존 회원이라도 유예기간(2026년 말) 안에 미리 처리해두면 매수 시점에 서류가 지연될 위험을 줄일 수 있다. 둘째, 매각 시점·거래소명·원화환전 내역을 그때그때 캡처하거나 거래소 명세서로 저장해둔다. 자금조달계획서 작성 시 시간순으로 기재해야 하는데, 몇 달 전 매각 내역을 뒤늦게 재구성하려면 생각보다 번거롭다. 셋째, 매각대금이 여러 차례에 걸쳐 나뉘어 발생했다면 각 시점별로 합산 금액이 실제 매수자금과 일치하는지 미리 검산해둔다 — 금액이 어긋나면 소명 요구를 받을 수 있다. A씨처럼 가상자산 비중이 큰 매수 계획이 있다면, 이 세 가지를 매매계약 체결 훨씬 전부터 준비해두는 편이 실제 잔금일에 서류 문제로 지체되는 상황을 피하는 길이다.
자주 묻는 질문
Q. 자금조달계획서에 가상자산 매각대금을 적으면 그 자체로 세금이 부과되나요?
A. 아니다. 자금조달계획서는 부동산 거래 신고 절차이고, 가상자산 양도소득에 대한 실제 과세(22%)는 2027년 1월 1일 시행이 별도로 확정돼 있다. 지금 단계에서는 자금 출처를 밝히는 신고 의무일 뿐, 그 자체로 세금이 매겨지는 것은 아니다.
Q. 토지거래허가구역이 아닌 지역에서 집을 사도 가상자산 매각대금을 신고해야 하나요?
A. 이번 개정에서 신설된 자금조달계획서·입증서류 제출 의무는 토지거래허가구역 내 주택 거래를 기준으로 한다. 다만 기존에도 투기과열지구 등 다른 지정 지역에서는 자금조달계획서 제출 의무가 있었으므로, 본인이 매수하려는 지역이 어느 규제에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 순서다.
Q. CARF 확인서를 아직 안 냈는데 거래가 막히나요?
A. 신규 가입자는 가입 즉시 제출이 원칙이라 미제출 시 거래가 제한될 수 있다. 기존 회원은 2026년 말까지 유예 기간이 있으므로 그 안에만 제출하면 되지만, 유예 기간을 넘기면 거래가 제한될 가능성이 있다.
Q. 외국인인데 국내에 183일 미만 체류합니다. 부동산을 못 사나요?
A. 매수 자체가 금지되는 것은 아니다. 다만 체류자격과 거소 기간을 사실대로 신고해야 하고, 비거주 상태에서의 매수는 자금 출처 소명이 더 까다로워질 수 있다. 관련해서는 비거주자 대상 대출·거래 규제 흐름도 함께 확인해두는 것이 좋다.
Q. 해외 거래소만 이용하는데 CARF와 상관없나요?
A. 해외 거래소도 CARF 체계의 대상이 될 수 있다. OECD 공통기준에 따라 참여국 간 정보교환이 2027년부터 이뤄질 예정이므로, 해외 거래소를 이용해왔더라도 국내 납세의무자라면 장기적으로 정보가 파악될 가능성이 있다는 점을 염두에 두는 것이 안전하다.
출처
- 대한민국 정책브리핑(korea.kr)·국토교통부, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령·시행규칙 개정 관련 보도(외국인 부동산 거래신고 강화, 체류자격·해외자금 신고), 2026-02-09~10
- 국가법령정보센터(law.go.kr), 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 원문 — https://www.law.go.kr/LSW//lsInfoP.do?lsId=012794&ancYnChk=0
- 국세청(nts.go.kr), 암호화자산정보 자동교환 이행규정 안내 — https://www.nts.go.kr/nts/na/ntt/selectNttInfo.do?nttSn=1328718&mi=2207
- 헤럴드경제, 「외국인도 서울 급매 잡으려 예금 558억원 끌어썼다」(내외국인 자금조달계획서 분석), 2026-03-27 — https://mbiz.heraldcorp.com/article/10743548
- 헤럴드경제, 「"주식 5400억 어치 팔아 강남3구에 집 샀다"」, 2026-03-28 — https://biz.heraldcorp.com/article/10756017
- 헤럴드경제, 「대출 막혀도 주식 팔고 성과급 영끌…쉼없는 '매수행렬'」(주택매수자금 출처 다양화), 2026-03-30 — https://biz.heraldcorp.com/article/10773501
- 네이트뉴스(헤럴드경제 인용), 「서울 아파트 매수자 20% '주식' 팔아 자금 조달」, 2026-03-30 — https://news.nate.com/view/20260330n13830
- 이코노미스트, 「해외 거래소도 국세청 레이더에…'CARF'가 바꿀 코인 과세」, 2026-07-22 — https://economist.co.kr/article/view/ecn202607220024
- 한국경제, 「5억원 이상 해외 거래소 코인, 자동 포착된다…소명 못하면」, 2026-01 — https://www.hankyung.com/article/202601027910g
- 업비트 고객센터, 「CARF 본인확인서(해외 납세의무 정보) 제출 가이드」 — https://support.upbit.com/hc/ko/articles/53461518954265
필자 소개
정책머니노트는 국내 정책금융·부동산 대출 규제 변경사항을 실제 보도자료와 언론 1차 보도를 직접 대조하며 정리하는 콘텐츠 채널입니다. 이번 글을 준비하며 가장 헷갈렸던 지점은 국토교통부의 자금조달계획서 개정과 기획재정부·국세청의 CARF가 한 달 간격(2026년 1월·2월)으로 시행되면서 "가상자산 신고 의무가 하나로 뭉쳐서" 잘못 알려지고 있다는 점이었습니다. 두 제도의 시행 주체와 목적이 다르다는 것, 그리고 신고·확인 의무와 실제 과세·정보교환 시점(2027년)이 서로 다르다는 것을 표로 명확히 구분해 전달하는 데 집중했습니다. 개별 거래의 신고 방법이나 세무 처리는 반드시 세무사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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